曾几何时，地价推高房价，房价又带动地价。各地“天价地”频频出现，面对日益高涨的房价，正常需求受到了严重的抑制，这厢边“面粉”日贵一日，那厢边“馒头”降价已成“民生”呼声。

    中央宏观调控政策的影响仍在持续，面对紧缩的银根，房贷市场已趋萎缩。购房者由于对未来房价下降的预期判断及期待，在观望气氛中持币待购，各热点区域城市商品房成交量明显减少，全国各大省会城市的房价涨幅都同比上一年有较大的回落，市场结构调整已成定局。

    基于资金的压力、基于项目成本的压力，房产商不得已下，已实施多种优惠包括送装修、送设备、折上折、免物业管理费等各项手段，尽可能的回笼更多的资金，各个房产商视自身实际情况进行盘整，一些品牌房产商较为明显的降价举措，已在楼市中引发强烈反响。

    国内楼市面对已悄然形成的周期性低迷，楼市的结构调整已到了非常时期。在一个成熟、规范的房地产市场，供求关系决定价格的走势，而目前楼市缺少的恰恰是大部分刚性需求所需要的市场产品，假如不改变这一结构症结，又何来楼市回暖。

    楼市结构调整，或许是一个阵痛的过程。因为相当一段时期以来，在房地产市场中，“面粉面包”价格倒挂。土地价格的高涨成了高房价的“推手”，正是在这种本末倒置的大背景之下，房价节节上升，弄得市场一片“怨声载道”；也弄得房产商被人“咒爹骂娘”，“暴利”一词一度成为房地产的代名词；更有 一些地方政府也弄得里外不是人。

    长期以来，一些地区借发展之机，使房产业成为地方财政的“摇钱树”，甚至把房地产发展当成地方GDP发展的龙头支柱。一切都在“土地是完全不可再生的资源”的幌子下，使近几年国内主要大中城市的土地价格，几乎在毫无节制的政府欲望、房产商欲望，市场一部分“买涨不买跌”的欲望之下，成倍地上涨。“面粉”价格贵过“面包”，自然使“面包”价格亦完全与市场背道而驰，彻底背离了市场供求平衡和价格规律。房产商明明知道，土地的高价与风险，且依然“前仆后继”，个中高额利润的诱惑及资本的快速积累是最大的原因之一。

    在这种显然已经有点扭曲的“欲望”之中，依旧在追逐那种实际上已完全有悖于市场的“利益”，并且在一些头脑发热的房产商“簇拥”之下，不断地在各地创造“地王”，演绎着“面粉”究竟是如何贵过“面包”的神话。

    有关于“地王”的传闻实在举不胜举，而随着楼市结构的调整，这些“地王”的最终结果仍值得关注。

    “地王”、“高地价”，曾经是房地产的“标杆”，但如今似乎都已陷入令房产商十分尴尬的境地。真是“弃之可惜，嚼之无味”，中央一系列宏观调控政策，让曾经的“地王”风光不再。于是便演绎出“地王”退地，土地流拍的戏文，个中的损失不谓不大，房产商预付款、订金的损失，而政府就是原本的地价不得不降价再拍，以及大量无形资产的流失。

    随着楼市观望气氛的日益浓厚，高地价危机频现，而随之而来的房产商“负债率”正逐渐走高，并且对资金需求的迫切性日堪一日。上市公司，努力拓展多渠道融资；非上市公司，唯有合理盘整和深化销售。“面粉贵过面包”，在政府、房产商和市场都处以疯狂的同时，最终酿成的且是一颗任何人都咽不下的“苦果”，但又不得不接受这一几近惨痛的事实。

    目前楼市的“肃杀”，房产商为此付出意料之外的代价，而那些当初一味追逐高地价的政府是不是也要进行“检讨”，因为“面粉”之所以“洛阳纸贵”，与不少地方政府扮演“推手”角色是无法分开的，按照现有机制，房地产业所产生的极大部分税费归地方政府支配，成了地方财政的主要来源和地方政府预算外资金和最大金库。

    高地价客观上推高了市场房价的上涨，片面追求地价高涨也给楼市带来了极大的负面效应，而商品房销售土地成本必然要计入房价内的，那么，从另一角度来讲，购房人也无形之中为几近疯狂的地价进行埋单，成为“冤大头”。

    再来看看一些“地王”是如何进行“疯狂”的。

    去年6月，上海新江湾城D1地块，在短短6分钟内，面积不足6万平米的地块，起拍低价从5.16亿元急蹿至12.6亿元成交。按容积率1.7折算，楼面地价已达到12509元/平米，几乎与该地区当初在售新房成交价接近。而此前7个月，新江湾城地块楼面地价6677元/平米已是天价。短短200余天，“天价”再度暴涨87%。D1地块业主表示，将来按精装房标准，初步估算成本价格将逾20000元/平米，市场销售价是多少，又是一个迷。

    在2007年7月，二线城市湖南长沙新河三角洲旧工业区地块，面积约为785200平米（约为1100余亩）的项目，底价的46.38亿元，已创国内最大金额单宗土地价格，居然以创纪录的92亿元“超天价”被北京房产商拍走，使当地楼板价达到绝无仅有的3500元/平米，在令人万分惊愕之下成为中国当之无愧的地王。

    “地王”，一个比较虚拟的“欲望”，在市场前景极度不明朗的情况之下，在市场不需要高价“馒头”的背景之下，房产商在晕乎乎中感觉有点棘手了。于是，退地、流拍自然而然地开始涌现。

    2008年6月，曾经的上海普陀地王，长风生态商务区东南地块，成为上海首例退订已拍得的地块。土地市场的理性回归，使房产商在高地价时期所取得的土地，在当前市场做项目，实在是难以为继，以小博大的直接后果，资金链断裂，曾经企盼高额利润的“愿望”落空。

    而“南京苏宁”，当初以创上海单宗土地高价广受关注。一年前的8月，正是国内土地价格最疯狂时期，经过100轮以上的激烈“搏杀”，苏宁如愿以偿，以44亿元的“天价”竞拍取得南京东路163地块，土地楼板价也创纪录达到了67000元/平米，预估开发成本为80000元/平米。

    据相关资料，苏宁掌门张桂平意图通过资本扩张把“苏宁环球”打造成国内一线地产的蓝筹已是业内公开的秘密，其想法是在5年内开发量达到300万平米以上，销售额超150亿，力争国内综合房产的“第一大鳄”。而如今，且以N条理由，全身而退。轮回之后，上海南京东路163地块新主又究竟在哪里？

    而日前，上海长风首幅住宅用地的招拍流标，市场再度对隐喻的高房价说“不”。占地100余亩的上海长风7C地块，容积率2.2，是长风园区首推的住宅用地，公告期间曾有29家房产商领取出让文件，在拍卖前夕，竟无一企业申请竞买。地块流标与高价出让是分不开的，该地块起拍价为16.053亿元，土地面积约68104平米，按建筑面积11,176万平米计算，平均楼板价高达14300元/平米，而该地块周边地区商品房售价虽有15000元/平米的开价，但有价无市。于是，长风7C地块似乎成了一包与滞销“面包”价格接近的“面粉”，因为14300元/平米的楼板价意味着其产品售价必须远超20000元/平米以上，当今天在上海以一条中环之隔的相近地段差异已不再显得那么重要的时刻，7C地块的开发风险显而易见，其市场价值也被印上了大大的问号。

    基于房地产市场的形势逆转，“面粉”贵过“面包”的时代已经成为过去式。据悉，原长风“志成”退地项目，政府将以比原拍卖价低30%的价格再度公开招拍挂，倘若该地域房价也能以现售价削减30%，那就是10000元/平米左右的房价，在该地域相对合理。当然因为地段不同，产品不同，一刀切是不可能的。

    目前，全国房价涨幅正理性回落，这种回落是市场的理性回归。有迹象表明，在确信市场真正稳定下来之前，政府料不会过早松动房地产及其宏观调控政策。对于高房价，从需求层面看，目前国内购房者群体收入增长速度不足以支撑房价的高位运行状态，而房产商所面临的最大问题，便是资金困境，同样不支持高房价。

    由此，国内房地产市场的调控已势在必行。政府也已采取一系列相关措施，全国性的社会保障规划全面启动，加快建设健全廉租住房制度成为各地区政府的重点，形成多渠道解决低收入家庭的政策体系。

    胡锦涛明确指示，加快推进以改善民生为重点的社会建设，健全廉租住房制度，加快解决城市低收入家庭的住房困难，而国土资源也更是明确表示，优先安排廉租住房用地。政府一系列民生保障标准，进一步体现了向民生倾斜的政策导向，而房地产市场大势所趋的结构调整，向民生倾斜一定是主流，真正让“市场的归市场，保障的归保障”。结构调整必然会痛，真应了古人云“痛则通，不痛则不通”。